文\何偉傑
  {《廣州市物業專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)首次從市級層面全面明確物業專項維修資金管理和使用細則,提出了小區可以自管物業維修資金等創新舉措,引起社會廣泛關註。如何管好用好維修資金?如何讓這筆錢更加保值增值?筆者就一系列焦點話題訪問了廣州市物業維修資金管理中心,瞭解到未來廣州市物業維修資金可劃轉業主大會管理,計劃選取部分小區作試點。
  為進一步規範維修資金管理,解決業主欠交維修資金、發生緊急情況如何使用維修資金、房屋產權轉移後維修資金分戶賬更名難等社會普遍關註的問題,市國土房管局起草了《辦法》。針對目前物業維修資金方面存在的問題,《辦法》出台了多項新舉措,其中主要包括:一是依據《廣州市物業管理暫行辦法》和廣州市非住宅物業的管理需求,將非住宅物業納入維修資金使用範圍;二是建立維修資金預交存和續交制度,確保維修資金及時歸集到位,實現維修資金全覆蓋;三是細化維修資金緊急使用程序,設立預支付制度,保障緊急使用資金及時到位;四是細化業主自管制度和程序,實現維修資金劃轉業主大會自行管理;五是明確房屋分戶賬信息隨房屋所有權自動過戶,解決業主分戶賬更名難問題等。
  市物業維修資金管理中心相關負責人表示:“《辦法》是以《物權法》、《物業管理條例》及165號令等上位法為依據,結合廣州市近16年的維修資金管理實踐經驗,併在借鑒相關兄弟城市成熟做法及廣泛征求意見的基礎上制定的,既是對以往維修資金管理工作的總結和提升,把工作中行之有效的做法以規範性文件的形式固定下來,又根據165號令等規定,落實了業主大會自主管理等制度,將國家層面的規章與廣州市的實際情況結合起來,給廣大業主行使權力提供了制度平臺。”
  話題1
  維修資金劃轉業主大會自管
  截止到今年9月份,廣州市物業維修資金歸集總量141.7億元。這筆巨額的物業維修資金是如何理財的?廣州市維修資金管理中心方面表示,根據國家有關規定,維修資金有銀行存儲和購買國債兩種增值方式。目前廣州維修資金保值增值方式為銀行存款的利息收入。為實現維修資金保值增值,市物業維修資金管理中心於2010年、2013年和2014年三次調整維修資金增值利率,將原來的活期存款利率調整為現在的兩年定期存款利率。同時,還將新增維修資金的計息方式,由原來的每季度轉存一次定期,調整為每月轉存一次,減少活期資金沉澱,提高維修資金利息收入。目前廣州維修資金的收益率已有了較大提高。據瞭解,目前廣州市物業維修資金的利率達到了4.125%,在國內處於領先水平。
  此外,根據《財政部中國人民銀行關於印發〈儲蓄國債(電子式)代銷試點管理辦法(試行)〉的通知》和《中國人民銀行財政部關於2012年憑證式國債改革工作的指導意見》的有關規定,政府部門代管的維修資金只能用於購買記賬式國債。這種記賬式國債的利率浮動較大,有時會低於銀行同期存款的利率,資金的投資回報率也相對不穩定。與銀行存儲式增值方式相比較,在利息收益、管理靈活性及安全性等方面都不占優勢。因此,目前廣州市維修資金未購買國債。
  “維修資金劃轉業主大會自管後,業主可根據自身小區的實際情況和需要,實現維修資金購買國債的增值方式。”市物業維修資金管理中心相關負責人表示。
  如果小區遇到電梯停運、水管爆裂等緊急情況,此時該如何申請使用物業維修資金呢?維修資金緊急使用,是指物業保修期滿後,由於突發性或不可抗力(例如暴雨等)等因素導致物業共用部位、共用設施設備意外受損,或物業使用功能出現障礙,對公民人身財產和社會公共安全造成現實威脅,亟待使用維修資金進行應急性除險的資金使用方式。
  據瞭解,目前廣州市暫未出台緊急使用維修資金的相關規定。在實際操作中,當遇到緊急情況時,業主委員會或物業服務企業可先向維修資金主管部門報告情況,主管部門派出工作人員到現場核實情況後,指導業主委員會或物業服務企業先行組織維修,並按維修資金使用備案程序補辦手續。
  為確保緊急情況下維修資金使用及時到位,更好地維護業主的合法權利,市國土房管局已在起草《辦法》時,對維修資金緊急使用程序進行了細化。當發生嚴重影響到業主生活秩序、威脅業主人身財產安全的緊急情形時如屋面漏水、電梯停運、消防及水電設施故障等,憑建設、消防、安監、質檢等部門的緊急限期整改通知書或具備專業資質的單位出具的檢測報告,經管理部門到現場確認後,可簡化雙2/3業主同意程序,申請緊急使用維修資金。管理部門可根據工程審價報告向組織實施單位預支付維修資金進行緊急維修,待維修項目竣工驗收後再辦理審核手續。
  對於緊急情況下使用維修資金的安全問題,市維修資金管理中心相關負責人表示將對維修資金緊急使用嚴格把關,確保既解決業主之急,又更好地維護業主合法權利。
  話題2
  細化維修資金緊急使用程序
  話題3
  將選取管理相對成熟小區試點
  有業主認為,“維修資金的所有權和使用權都屬於業主,維修資金的使用理應由業主自己說了算”,這實際上涉及維修資金劃轉業主大會自行管理的問題。由於維修資金關係千萬業主的切身利益,什麼條件下可以劃轉業主大會管理、如何劃轉、劃轉後如何監管等都是需要慎重考慮的問題。
  廣州市國土房管局在《辦法》中對維修資金劃轉業主大會及劃轉後的管理和使用作出了特別規定,建立了業主自行管理的各項具體制度,包括維修資金使用程序、維修資金管理規約表決、維修資金劃轉程序、專戶管理銀行委托、賬戶變更及維修資金審計等。
  目前市國土房管局已協商中國人民銀行廣州分行印發了《關於明確業主委員會銀行結算賬戶業務有關事項的通知》,明確了業主委員會開立賬戶相關事宜,並起草了劃轉制度的操作細則及配套文件,這意味著未來維修資金有望通過相關手續劃轉業主大會管理。
  也有專家認為,維修資金劃轉業主大會管理不宜操之過急,“從目前來看,無論是業主大會還是業委會、物業服務企業,在未形成有效、公信、廉潔的自治模式時,在未建立暢通的公共議事機制時,貿然把巨額維修資金交到其手上,難以避免盜用或挪用狀況的出現”。為了避免類似情況發生,確保維修資金的安全,市維修資金管理中心相關負責人向本報透露。“未來將準備選取一些管理相對成熟、完善,業委會對維修資金管理法規較熟悉,誠信度較高的物業管理小區進行試點,待進一步完善制度操作後再全面展開。”
  話題4
  建立全市維修資金信息管理平臺
  廣州在2000年已建立了維修資金管理系統。但由於早期歸集資金較少,管理系統的建設主要註重在資金歸集方面。為配合預交存制度出台,2012年又製作了預交存軟件。雖然多年來不斷對兩套軟件進行升級和改造,但隨著資金歸集量的快速增長和使用需求增加,目前的信息管理手段已難以滿足維修資金管理需求,尤其是為業主辦理業務、查詢信息等提供快速、便捷的服務方面,都有待進一步加強。
  市物業維修資金管理中心相關負責人表示:“我們已籌劃建立一個全市統一的維修資金信息管理平臺,目前正加快制定建設方案”。
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  維修資金並非“沉睡”
  使用率正逐步提高
  據瞭解,由於樓盤較新、還未到維修年限等客觀原因,廣州目前的維修資金使用量增長較為緩慢;近年來,隨著樓齡的不斷增長、房屋的逐步老化等,維修資金的使用率逐步提高。
  市物業維修資金管理中心相關負責人表示,不能簡單地以使用量的多少來衡量維修資金的使用效果。客觀上說,廣州維修資金的使用率尚屬正常,目前的使用率水平有其特殊原因。“維修資金只有在共用部位、共用設施設備保修期滿後才使用。共用部位、共用設施設備的保修期一般為2-5年,在保修期內發生的維修由開發建設單位負責組織實施。而房屋結構維修期一般在使用8年之後,電梯和管線的維修期一般在使用5年之後,而維修資金近幾年隨房地產行業迅速發展而交存額逐年增大,再加上近幾年新樓盤交存的維修資金量在廣州市維修資金總量中占比較大。因此,廣州市大部分商品住宅較新,尚處保修期內,或未進入維修高峰期,維修資金使用率也就較低。”市維修資金管理中心相關負責人表示,根據相關數據顯示,截至2014年9月,廣州市維修資金歸集總量為141.7億元,是預交存制度施行前歸集總量的2.5倍,“隨著房屋樓齡的不斷增長和房屋逐步老化,維修資金的使用率將會逐年提高。” ·何偉傑·
  何偉傑  (原標題:業維修資金)
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